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库存见底、北京房价全线上扬,楼市新周期要开启?

发布者: 财经老佛 | 原作者: 老佛 来自: 财经老佛 | 发布时间: 2020-3-2 09:51 |浏览量:1812

随着抗疫时间的延长,房地产市场终于掀起了层层波澜。

 

据多位监管人士近日在国务院新闻发布会上表示,将继续推进LPR改革,引导整体市场利率和利率下行

 

这意味着自去年底定调的房贷利率"换锚"新政将在3月1日起正式落地,房贷都将以LPR利率作为参考基准,存量房贷定价基准转换为LPR将继续推进,2020年楼市变局已经悄悄开启。

 

LPR是贷款基础利率,又名贷款市场报价利率是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率

 

央行刚刚于近日公布,5年期以上LPR下调为4.75%,这次LPR下调主要原因一个是货币政策趋向宽松,另一个更为重要的原因就是疫情期间楼市出现销售困难的问题。此次LPR下调对楼市无疑是一个利好。

 

按目前房贷利率=LPR+基点的算法,不少地区执行的首套房贷利率5.10%以上,央行公布的最新5年起LPR将直接影响房贷起算基数,按此计算30年期100万的房贷偿还利息总额将减少万元,随着引导利率下行,后期LPR这一基数仍有较大下调空间。

 

在政策对贷款利率的趋于引导之下,已有多地出现响应。

 

2月21,河南省驻马店市出台17项稳楼市政策,其中规定显示,用公积金购买首套房,最低首付比例由30%下调为20%。随后南宁、东莞、抚州等地也相继调整了政策。

 

2月24日,浙商银行下调购房首付比例,打响了疫情期间商业银行房贷第一炮。成为疫情以来第一家下调购房首付比例的商业银行。

 

另外,老佛(公众号ID:caijinglaofo)还发现,北京地区在抗疫期间二手房价格不跌反涨,出现底部回升迹象,另外目前全国楼市库存量也已连续5年维持下降,已经临近底部区域。加上各地对房地产行业出现呵护迹象,业内人士已发出新一轮房地产周期或许开启的声音。

 

2020年北京地区土地拍卖总价已达671亿,二手房均价现上涨行情

 

2月18日,北京土地交易市场上架3宗地块,三宗地块分别位于通州区台湖镇、大兴区旧宫镇和采育镇,总起拍价65.56亿,其中台湖镇地块起拍价9亿元,以13.48亿的地价上限成交,溢价率达到49.8%。

 

2月25日,北京土地交易市场以76亿元成交了位于海淀区西北旺镇的一宗地块,该地块经过72轮竞价,最终溢价率26%成交。

 

2月28日,北京又挂牌4宗地块,总起始价118.75亿元。

 

2020年北京土地市场累计成交16宗宅地,成交总价高达671.88亿元,同比上涨15.14%,不但刷新了北京土拍历史记录,而且平均溢价率也高达19.48%。抗疫期间,土地拍卖市场显得格外亮眼,热度直线上升。

 

此外,统计数据显示,北京多地区二手房房价开始全线上扬。其中海淀2月二手房均价89066元/m2,环比上月上涨0.75%。

 

西城区2月二手房均价126244元/m2,环比上月上涨2.94%,同比去年同期上涨3.68%,是上涨幅度最大的一区。

 

通州2月二手房均价47232元/m2,环比上月上涨0.77%。

 

数据显示北京17个区,仅房山区、昌平区、石景山区、延庆区二手房价格微跌在0.2%以内。其它城区房价几乎全部在底部抬头,在这个微妙的时间段你会出手选择在北京安家吗?

 

库存新低,新一轮房地产周期或许开启

 

据广发研究中心数据显示,自2015年房价步入调整周期以来,目前楼市都已步入前期建设的竣工环节,房屋新开工面积同比持续下降。

 

基于这一轮房地产销售占比86%均以期房销售为主的情况,大部分房屋在竣工之后将直接向购房者交房,并不会形成库存累积。而且在未来一段时间内也很难形成库存积压,净库存已连续5年下降。

 

目前楼市处在主动去库存的尾部阶段。从过往库存周期的规律来看,本轮库存底部可能已在2019年Q4出现。另外研究数据显示,新一轮房地产周期的开启与政策方向、货币条件、居民购房意愿等息息相关。现阶段货币偏向宽松,居民购房意愿又有抬升迹象,再加上库存低位、价格再现抬头、收益率走低的背景下,新一轮房地产周期开启的几率大大提升。

 

随着各地出台纾困政策,来稳定房地产行业,特别是中小房企,楼市限购似乎有了松动迹象。但要注意的是,房地产金融政策并没有实际性的调整和改变,调控上也只是一城一策,没有强刺激。房住不炒仍然是当前房地产的主基调。

 

经济发展走到当下,人们对过于倚重房地产的经济肯定会出问题这一观点都已有共识,但合理平稳发展的房地产市场是各方所乐见的。

 

此次疫情,头部一二线城市基础设施、公共服务水平和医疗卫生条件显示出突出优势,未来人口也将进一步聚集,住房将更受青睐,现阶段,对这些地区的住房刚需来说显然是个出手的好时机。


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